Ley 675 de 2001 — Lo que regula artículo por artículo

Esta ley crea y regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Sus disposiciones más importantes para la administración son:

• Art. 32 — Órganos de dirección: Establece que la copropiedad se gobierna por la Asamblea General de Propietarios, el Consejo de Administración y el Administrador. Cada uno tiene funciones específicas e intransferibles.
• Art. 37 — Asamblea General: Regula las reuniones ordinarias y extraordinarias, los quórums requeridos, los mecanismos de votación y las facultades de la asamblea para tomar decisiones que obligan a todos los propietarios.
• Art. 50 — Funciones del Administrador: Lista exhaustiva de las obligaciones del administrador: convocar asambleas, llevar la contabilidad, representar a la copropiedad, ejecutar decisiones del consejo, custodiar bienes comunes, recaudar expensas y más.
• Art. 51 — Designación del Administrador: El administrador puede ser persona natural o jurídica, es designado por el Consejo de Administración y responde por sus actos ante la asamblea.
• Art. 24 — Bienes comunes: Clasifica los bienes comunes en esenciales (no se pueden vender ni modificar) y no esenciales. Define qué espacios pertenecen a todos los copropietarios.
• Art. 29 — Expensas comunes: Todo propietario está obligado a pagar las cuotas de administración. La mora genera intereses desde el primer día del mes siguiente al vencimiento.
• Art. 48 — Cobro ejecutivo: El certificado de deuda firmado por el administrador presta mérito ejecutivo — es decir, con ese documento se puede iniciar un proceso judicial sin necesidad de demostrar la deuda primero.
• Art. 52 — Entrega de administración: Cuando se ha enajenado el 51% de los coeficientes, el propietario inicial (constructora) debe transferir la administración a los propietarios dentro de los 20 días hábiles siguientes.
• Art. 58 — Solución de conflictos: Establece los mecanismos para resolver conflictos entre copropietarios: comités de convivencia, conciliación y acciones policivas.

Decreto 768 de 2025 — Los 5 cambios más importantes

• Profesionalización del administrador: Establece estándares mínimos de formación, experiencia y certificación para quien ejerza la administración de una propiedad horizontal. Ya no basta con querer hacerlo — hay que demostrar idoneidad técnica.
• Digitalización de la gestión: Reconoce y regula el uso de herramientas tecnológicas en la administración PH — plataformas digitales, comunicaciones electrónicas, asambleas virtuales, documentación digital y sistemas ERP. Las empresas administración de propiedad horizontal que ya tenían tecnología propia llevan ventaja.
• Actualización de manuales de convivencia: Obliga a que los manuales de convivencia sean revisados y actualizados conforme a los nuevos lineamientos, incluyendo aspectos sobre uso de tecnología, tenencia de mascotas, espacios compartidos y resolución de conflictos.
• Transparencia financiera reforzada: Fortalece las obligaciones de reporte financiero del administrador hacia el consejo y la asamblea, con mayor frecuencia y detalle en los informes. El acceso de los copropietarios a la información financiera se convierte en un derecho más explícito.
• Actualización de protocolos operativos: Define nuevos estándares para la gestión de mantenimiento, control de proveedores, seguridad del conjunto y atención de PQRS — alineándolos con las mejores prácticas de gestión empresarial moderna.

Ley 1801 de 2016 — Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana

El Código de Policía es la herramienta legal más importante para gestionar la convivencia dentro del conjunto. Regula comportamientos que afectan la tranquilidad, la seguridad y el espacio público — muchos de los cuales ocurren frecuentemente en copropiedades.

• Ruido: Define horarios y límites de ruido en espacios residenciales. El administrador puede apoyar denuncias formales ante la Policía cuando los infractores no responden al manual de convivencia.
• Tenencia de mascotas: Establece las obligaciones de los propietarios de animales domésticos en espacios compartidos — correa, vacunación, limpieza. El manual de convivencia debe estar alineado con esta norma.
• Consumo de sustancias: Regula el consumo de alcohol y sustancias psicoactivas en espacios públicos y semipúblicos como zonas comunes de conjuntos.
• Conflictos entre vecinos: Define los procedimientos para resolver disputas de convivencia — desde la mediación hasta la intervención policial — y el papel del comité de convivencia en este proceso.
• Uso del espacio público: Aplica cuando hay invasión de zonas comunes, parqueaderos, vías internas o fachadas del conjunto.

Ley 1581 de 2012 — Protección de Datos Personales (Habeas Data)

El administrador de una copropiedad maneja una de las bases de datos más sensibles que existen: nombres, documentos de identidad, correos, teléfonos, estados de cuenta, historiales de pago y en algunos casos información financiera de todos los propietarios y residentes del conjunto. La Ley 1581 establece cómo debe tratarse esa información.

• Autorización de tratamiento: Cada propietario debe haber autorizado expresamente el uso de sus datos. Esta autorización debe estar documentada y archivada.
• Política de privacidad: La copropiedad debe tener una política de tratamiento de datos aprobada y visible para todos los propietarios y residentes.
• Publicación de listas de morosos: Este es uno de los puntos más delicados. Publicar listas de deudores morosos en carteleras o grupos de WhatsApp sin cumplir los requisitos de la Ley 1581 puede derivar en sanciones de la SIC y demandas por daño al buen nombre.
• Correos y comunicaciones masivas: Los envíos masivos de correo a propietarios deben cumplir con los principios de finalidad y necesidad — solo se puede usar el dato para lo que fue autorizado.
• Eliminación de datos: Cuando un propietario vende su inmueble, sus datos deben ser tratados conforme a los lineamientos de conservación y eliminación de la ley.

El incumplimiento de esta norma puede generar sanciones de hasta 2.000 salarios mínimos por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio. En RC Administramos todas las comunicaciones y bases de datos se manejan bajo sus principios.

Ley 100 de 1993 y Código Sustantivo del Trabajo

Muchas copropiedades tienen personal vinculado directamente — porteros, aseadores, jardineros — o contratan empresas de servicios que deben cumplir con todas las obligaciones laborales. El administrador es responsable de que la copropiedad no incurra en irregularidades laborales que puedan derivar en demandas costosas.

• Seguridad social: Afiliación obligatoria a salud, pensión, ARL y caja de compensación para todo el personal con relación laboral.
• Prestaciones sociales: Prima, cesantías, vacaciones e intereses sobre cesantías — su no pago genera demandas con triple sanción.
• Contratos de prestación de servicios: Cuando se contrata a personas naturales, hay que verificar que realmente no exista una relación laboral encubierta — de lo contrario, la copropiedad puede ser declarada empleadora con todas las obligaciones laborales retroactivas.
• Empresas de vigilancia y aseo: Aunque el personal no es empleado directo del conjunto, el administrador debe verificar que las empresas contratadas estén al día con sus obligaciones laborales — porque en caso de incumplimiento, la solidaridad laboral puede afectar a la copropiedad.

SG-SST — Resolución 0312 de 2019 del Ministerio del Trabajo

El Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo es obligatorio para toda organización empleadora en Colombia, incluyendo las copropiedades que tienen personal vinculado. La Resolución 0312 de 2019 define los estándares mínimos según el número de trabajadores y el nivel de riesgo.

• Para copropiedades con 1 a 10 trabajadores (riesgo I, II o III): Deben implementar los estándares mínimos del SG-SST — afiliaciones a seguridad social, identificación de peligros, plan de emergencias y capacitaciones básicas.
• Para copropiedades con más de 10 trabajadores: Requieren un sistema más robusto con política de seguridad, matriz de riesgos, indicadores de gestión y auditorías periódicas.
• El administrador responsable: Debe tener mínimo 50 horas certificadas en SG-SST para poder gestionar este sistema en el conjunto. La actualización de 20 horas cada 3 años también es obligatoria.
• Consecuencias del incumplimiento: El Ministerio del Trabajo puede sancionar con hasta 500 salarios mínimos a las organizaciones que no implementen el SG-SST o que lo tengan desactualizado.

DUR 2420 de 2015 — Normas de Información Financiera para PH

La contabilidad de una copropiedad no puede llevarse de cualquier manera. El Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 establece el marco contable que deben aplicar las propiedades horizontales en Colombia, dependiendo de su tamaño y clasificación.

• Microempresas (copropiedades pequeñas): Aplican el marco técnico normativo para microempresas — estados financieros básicos con menos requerimientos de revelación.
• Pymes (copropiedades medianas y grandes): Aplican las NIIF para Pymes — normas internacionales de información financiera adaptadas, con mayor detalle en los estados financieros y las notas.
• Estados financieros obligatorios: Balance general, estado de resultados, flujo de caja y notas a los estados financieros — todo debe presentarse a la asamblea anualmente.
• Software especializado: El uso de programas contables diseñados específicamente para PH como SISCO y Daytona garantiza que la contabilidad del conjunto sea correctamente elaborada, auditable y presentada en el formato exigido por la norma. Llevar la contabilidad de una copropiedad en Excel genérico es una práctica inadecuada que expone al conjunto a errores contables y problemas en auditorías.

Ley 1480 de 2011 — Estatuto del Consumidor y garantías de construcción

Esta norma es especialmente relevante para conjuntos nuevos. El Estatuto del Consumidor establece las garantías que los constructores deben respetar frente a los compradores de vivienda nueva, y la SIC es la entidad que puede hacerlas cumplir.

• 10 años de garantía estructural: El constructor responde por defectos que comprometan la estabilidad o seguridad de la edificación durante los 10 años siguientes a la entrega.
• 1 año de garantía en acabados: Defectos en pintura, enchapes, carpintería, sanitarios y demás acabados deben ser corregidos por el constructor durante el primer año.
• Plazo de respuesta: El constructor tiene 15 días hábiles para responder una reclamación de garantía. Si no responde o la respuesta es insatisfactoria, el conjunto puede acudir a la SIC.
• Publicidad engañosa: Si las zonas comunes entregadas no corresponden a lo prometido en los planos y material de ventas, el conjunto puede reclamar ante la SIC por publicidad engañosa.

Esta norma debe usarse en conjunto con la Ley 675 de 2001 (art. 24 sobre bienes comunes) para gestionar integralmente los incumplimientos de la constructora. Para conocer más sobre cómo gestionar estos problemas, lee nuestro artículo completo sobre qué pasa cuando la constructora no cumple.

Ley 142 de 1994 — Servicios Públicos Domiciliarios

La Ley 142 regula la prestación de los servicios públicos domiciliarios — acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas natural y telecomunicaciones — que son esenciales para el funcionamiento de cualquier conjunto residencial.

• Derechos del suscriptor: El conjunto tiene derecho a recibir los servicios con continuidad, calidad y en las condiciones pactadas. Las interrupciones injustificadas o la mala calidad del servicio son reclamables ante la SSPD.
• Energía provisional vs definitiva: Un conjunto que sigue con la conexión eléctrica provisional de obra está en situación irregular frente a la norma — la energización definitiva es una obligación del constructor que el administrador debe gestionar activamente.
• Facturación: El administrador debe verificar que las facturas de servicios públicos de zonas comunes sean correctas y que no haya cobros indebidos por consumos que corresponden a unidades privadas.
• Reclamaciones ante la SSPD: La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios es la entidad competente para recibir reclamaciones sobre facturación incorrecta, suspensiones injustificadas o incumplimientos de las empresas prestadoras.