¿Qué pasa cuando la constructora no cumple con tu conjunto?
Zonas comunes sin entregar, energía provisional sin volverse definitiva, servicios públicos sin legalizar, garantías ignoradas. RC Administramos, una de las empresas de administración de propiedad horizontal especializadas de la Sabana Norte, acompaña a conjuntos nuevos en toda la gestión ante constructoras.
El problema que nadie te advierte al comprar en un conjunto nuevo
Comprar una unidad en un conjunto residencial nuevo en Chía, Cajicá, Zipaquirá o Cota es una de las decisiones más importantes de la vida. Pero lo que muchos compradores no anticipan es lo que viene después de la entrega de su apartamento o casa: una batalla con la constructora por todo lo que prometió y no entregó.
Según datos de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), entre enero de 2024 y octubre de 2025 se recibieron más de 2.800 denuncias y 3.200 demandas de compradores de vivienda nueva en Colombia. El problema es real y afecta a miles de familias en la Sabana Norte. Las empresas de propiedad horizontal que tienen protocolos claros de gestión ante constructoras marcan una diferencia enorme para estos conjuntos. La administración de propiedad horizontal profesional incluye saber cómo exigir el cumplimiento a las constructoras con respaldo técnico y jurídico.
Zonas comunes incompletas
La piscina prometida en planos que no se construyó. El gimnasio que está a medio terminar. El salón social sin acabados. El parqueadero de visitantes sin señalización.
Energía provisional que no cambia
El conjunto lleva meses o años con la conexión eléctrica provisional de obra, lo que genera riesgos técnicos, facturaciones incorrectas y posibilidad de suspensión del servicio.
Servicios públicos sin legalizar
Acueducto, alcantarillado o gas natural funcionando de manera provisional o en nombre de la constructora, sin que se haya hecho el traspaso formal al conjunto y sus propietarios.
Administración que no se entrega
La constructora sigue ejerciendo la administración provisional aunque ya vendió más del 51% de las unidades — controlando los recursos del conjunto sin rendirles cuentas a los propietarios.
Garantías que nadie responde
Defectos en acabados, filtraciones, problemas estructurales que la constructora ignora o demora indefinidamente a pesar de estar dentro del período de garantía legal.
Documentación sin entregar
Planos actualizados, manuales de equipos, garantías de ascensores, pólizas de seguro, licencias y permisos que la constructora no ha entregado formalmente al conjunto.
¿Qué dice la ley? Los derechos del conjunto frente a la constructora
Antes de actuar, es fundamental conocer el marco legal que protege al conjunto y a los copropietarios. En RC Administramos manejamos con precisión estas normas para respaldar cada gestión ante constructoras en conjuntos de Chía, Cajicá y Zipaquirá.
Ley 675 de 2001 — Régimen de Propiedad Horizontal
El artículo 24 establece que los bienes comunes esenciales (estructurales, accesos, escaleras) se presumen entregados con los bienes privados. El artículo 52 ordena que la constructora debe entregar la administración cuando ha enajenado bienes que representen al menos el 51% de los coeficientes de copropiedad, dentro de los 20 días hábiles siguientes a ese momento.
Base legal: Art. 24 y Art. 52 — Ley 675 de 2001
Ley 1480 de 2011 — Estatuto del Consumidor
La ley más poderosa para los compradores de vivienda nueva. Establece garantías legales obligatorias: 10 años para estabilidad estructural y 1 año para acabados. Permite reclamar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) cuando la constructora no responde. El Ministerio de Vivienda ha confirmado que la SIC es la entidad competente para proteger los derechos de los consumidores frente a incumplimientos de garantías.
Base legal: Art. 8° — Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor)
RETIE y Ley 142 de 1994 — Servicios públicos
El Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) establece que una conexión provisional de obra no puede quedar como instalación definitiva. Dejarla así genera riesgos eléctricos y facturaciones incorrectas. La Ley 142 de 1994 y la Ley 388 de 1997 establecen que el constructor tiene la obligación de proveer las redes e infraestructura necesaria para los servicios públicos domiciliarios antes de entregar el conjunto.
Base legal: RETIE — Ministerio de Minas / Ley 142 de 1994
Obligaciones del propietario inicial (constructora)
Según la Ley 675 de 2001, el propietario inicial —la constructora— es responsable de entregar los bienes comunes en las condiciones técnicas y de acabado ofrecidas en los planos y promesas de compraventa. El reglamento de propiedad horizontal, las promesas y escrituras de compraventa constituyen el soporte jurídico para exigir el cumplimiento. La constructora no puede modificar unilateralmente las condiciones de entrega prometidas.
Base legal: Art. 24 — Ley 675 de 2001 / Norma urbanística de licencia de construcción
⚠️ Documenta todo desde el primer día
Para que cualquier reclamación sea efectiva — en cualquiera de los tres niveles que describimos más adelante — es indispensable tener documentación. Conserva las promesas de compraventa, los planos del proyecto, los correos y WhatsApp con la constructora, las actas de entrega, las fotos de los defectos, y cualquier comunicación escrita. En RC Administramos ayudamos a los conjuntos a construir el expediente de evidencias desde el primer día de administración.
Los problemas más frecuentes con constructoras en conjuntos nuevos
En RC Administramos hemos gestionado ante constructoras en conjuntos de Chía, Cajicá, Zipaquirá y Cota una amplia variedad de problemas. Estos son los más frecuentes, qué implican y cuál es el respaldo legal:
La constructora no ha entregado las zonas comunes prometidas
Piscinas, gimnasios, salones sociales, zonas verdes, parqueaderos de visitantes o porterías que aparecían en los planos y en el material de ventas pero que no se construyeron, están a medio terminar o tienen acabados diferentes a los prometidos.
Lo que dice la ley: La Ley 675 de 2001 establece que la constructora debe entregar los bienes comunes no esenciales cuando se haya enajenado el 51% de las unidades privadas. El reglamento, los planos aprobados con la licencia de construcción y las promesas de compraventa son los documentos que obligan a la constructora a entregar lo prometido.
Art. 24, Ley 675 de 2001 / Licencia de construcción / Promesas de compraventa
El conjunto sigue con energía eléctrica provisional
La conexión eléctrica provisional de obra sigue activa meses o años después de haberse entregado las unidades privadas. Esto genera: facturación incorrecta, riesgo de suspensión del servicio por parte del operador de red si detecta alto riesgo eléctrico, y restricciones de carga que no se adaptan al consumo real del conjunto.
Lo que dice la ley: El RETIE prohíbe expresamente que una instalación provisional quede como definitiva. El operador de red puede suspender el servicio si la cuenta provisional presenta alto riesgo eléctrico. La constructora es responsable de gestionar la energización definitiva ante el operador de red (Enel, Codensa, etc.) antes de completar la entrega del conjunto.
RETIE — Ministerio de Minas y Energía / Ley 142 de 1994
Los servicios públicos no han sido legalizados ni entregados al conjunto
Acueducto, alcantarillado o gas natural que siguen a nombre de la constructora, sin que se haya tramitado el traspaso formal al conjunto o a sus propietarios. Esto significa que la copropiedad no tiene la titularidad de los servicios y no puede gestionar directamente contratos, facturación ni reclamos ante las empresas prestadoras.
Lo que dice la ley: La Ley 388 de 1997 y la Ley 142 de 1994 establecen que el constructor tiene la obligación de proveer las redes e infraestructura necesaria para los servicios públicos. La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios (SSPD) es la entidad que puede recibir reclamaciones cuando las empresas prestadoras o los constructores no cumplen con estas obligaciones.
Ley 388 de 1997 / Ley 142 de 1994 / Concepto SSPD
La constructora no entrega la administración
La constructora sigue ejerciendo la administración provisional aunque ya superó el 51% de unidades vendidas. Esto le permite seguir controlando los recursos del conjunto, manejando los contratos con proveedores y tomando decisiones sin rendirle cuentas a los propietarios. En muchos casos, los estados financieros de la administración provisional son poco transparentes o directamente inaccesibles para los copropietarios.
Lo que dice la ley: El artículo 52 de la Ley 675 de 2001 es claro: una vez enajenado el 51% de los coeficientes, la constructora debe notificar a todos los propietarios para que la asamblea nombre al administrador definitivo dentro de los 20 días hábiles siguientes. Si no lo hace, incurre en incumplimiento legal.
Art. 52 — Ley 675 de 2001
La constructora no responde por garantías
Filtraciones en cubiertas, grietas en paredes, fallas en ascensores, acabados defectuosos, problemas con impermeabilizaciones. La constructora ignora los reclamos, promete soluciones que nunca llegan, o envía personal que hace reparaciones superficiales sin resolver el problema de fondo.
Lo que dice la ley: La Ley 1480 de 2011 establece garantías legales obligatorias de 10 años para la estabilidad estructural y 1 año para acabados. La constructora debe responder dentro de los 15 días hábiles siguientes a la reclamación directa. Si no responde o la respuesta es insatisfactoria, se puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Art. 8° — Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor)
La constructora no entrega la documentación técnica del conjunto
Planos récord (as built), manuales de equipos instalados (ascensores, bombas, sistemas de gas), garantías de fabricantes, licencias de construcción, permisos de ocupación, pólizas de seguros y demás documentación técnica que el conjunto necesita para operar correctamente.
Lo que dice la ley: La entrega de la documentación técnica es parte inherente de la entrega formal del conjunto. Sin los planos actualizados, el conjunto no puede hacer mantenimientos correctivos adecuados ni gestionar correctamente las garantías de los equipos instalados.
Ley 675 de 2001 / Reglamento PH / Licencia de construcción
Los 3 niveles de acción: cómo gestiona RC Administramos frente a la constructora
En RC Administramos no saltamos directamente a la confrontación jurídica. Actuamos con una estrategia escalonada de 3 niveles — del más rápido y económico al más formal y contundente — para resolver cada situación de la manera más eficiente posible para el conjunto.
Negociación directa con la constructora
El primer nivel es siempre el diálogo directo y documentado con la constructora. En muchos casos, especialmente cuando el conjunto tiene un administrador profesional con respaldo técnico y jurídico, las constructoras ceden y cumplen sin necesidad de escalar. RC Administramos conduce esta negociación de manera profesional, con argumentos técnicos y legales claros.
- Diagnóstico técnico completo: Identificación de todos los incumplimientos con evidencia fotográfica, descripción técnica y respaldo en los planos aprobados y promesas de compraventa.
- Comunicación formal escrita: Carta de reclamación directa firmada por el representante legal de la copropiedad, con lista detallada de los incumplimientos, plazos de respuesta exigidos (máximo 15 días hábiles según la Ley 1480 de 2011) y advertencia de escalamiento.
- Reunión técnica con la constructora: Visita al conjunto con el director técnico o de posventa de la constructora para validar los incumplimientos en sitio y acordar un cronograma de corrección.
- Acta de compromisos: Todo acuerdo queda documentado en un acta firmada por ambas partes, con fechas concretas de entrega para cada punto pendiente.
- Seguimiento activo: RC Administramos hace seguimiento periódico al cumplimiento del cronograma acordado y mantiene presión constante sobre la constructora.
Conciliación en Cámara de Comercio o Superintendencias
Cuando la negociación directa no produce resultados — la constructora no responde, incumple los acuerdos o rechaza la reclamación — RC Administramos escala al nivel institucional. Este nivel es más formal, involucra a terceros con autoridad y genera presión significativa sobre la constructora sin llegar aún a un proceso judicial.
Opción A — Conciliación en Centro de Conciliación y Arbitraje:
- El conjunto puede acudir a un centro de conciliación y arbitraje (Cámara de Comercio de Bogotá, por ejemplo) para buscar un acuerdo mediado con la constructora.
- Un conciliador neutral escucha a ambas partes, examina la evidencia y propone soluciones. Si hay acuerdo, el acta de conciliación tiene fuerza de cosa juzgada — equivale a una sentencia judicial.
- Es más rápido y menos costoso que un proceso judicial. Agiliza significativamente los trámites.
- Para acceder a la vía judicial posteriormente, la conciliación previa es un requisito de procedibilidad en muchos casos.
Opción B — Reclamación ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC):
- La SIC es la entidad competente para proteger los derechos de los consumidores frente a incumplimientos de constructoras en materia de garantías y calidad de la vivienda.
- El conjunto puede presentar una reclamación directa o una demanda ante la SIC. Esta entidad tiene facultad para ordenar a la constructora que cumpla con sus obligaciones, repare los defectos o indemnice a los afectados.
- La SIC ya ha sancionado a 38 constructoras en Colombia por vulneraciones similares. Su intervención es especialmente efectiva para garantías de acabados y defectos estructurales.
- El proceso ante la SIC es más ágil que la vía judicial ordinaria y no requiere abogado en todos los casos.
Opción C — Reclamación ante la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios (SSPD):
- Para problemas específicos de energía provisional, acueducto sin legalizar o gas sin traspaso, la SSPD tiene competencia para intervenir cuando los operadores de red o los constructores no cumplen con las obligaciones establecidas en la Ley 142 de 1994.
- RC Administramos documenta y presenta estas reclamaciones con el respaldo técnico necesario para que la SSPD pueda actuar de manera efectiva.
Demanda judicial contra la constructora
Cuando los niveles anteriores no producen resultados o la magnitud del incumplimiento lo amerita, RC Administramos apoya al conjunto en la decisión de iniciar una acción jurídica formal. Este nivel es el más contundente — y el más costoso en tiempo y recursos — pero en muchos casos es el único que genera resultados reales frente a constructoras que sistemáticamente ignoran sus obligaciones.
- Demanda ante juez civil: Para incumplimientos contractuales, defectos en la construcción o amenaza de ruina, la vía es la justicia ordinaria civil. El juez puede ordenar a la constructora cumplir con sus obligaciones, reparar los daños y pagar perjuicios a los afectados.
- Demanda ante la SIC con función jurisdiccional: La Ley 1480 de 2011 le otorga a la SIC función jurisdiccional para resolver conflictos de consumidores. El proceso es más ágil que el civil ordinario y está específicamente diseñado para proteger a los compradores de vivienda.
- Indemnización de perjuicios: Además del cumplimiento forzado, el conjunto puede reclamar indemnización por los perjuicios causados por el incumplimiento — incluyendo los gastos adicionales en que incurrió por los defectos no corregidos.
- Firma jurídica aliada de RC Administramos: Para este nivel, activamos nuestra alianza con firma especializada en propiedad horizontal e inmobiliario. Sin honorarios iniciales para el conjunto — cobran sobre los resultados obtenidos.
La estrategia correcta depende del caso
No todos los problemas con constructoras requieren llegar al nivel 3. En RC Administramos evaluamos cada situación y recomendamos la estrategia más eficiente según la naturaleza del incumplimiento, la actitud de la constructora y los recursos del conjunto. En muchos casos, una gestión profesional en el nivel 1 es suficiente para resolver situaciones que llevan meses sin avanzar con administraciones que no saben cómo presionar correctamente.
¿Cómo acompaña RC Administramos a los conjuntos nuevos?
En RC Administramos hemos desarrollado un protocolo específico para conjuntos nuevos en Chía, Cajicá, Zipaquirá y Cota que están recibiendo su administración de parte de la constructora o que tienen problemas pendientes de resolución. Este protocolo incluye:
-
1
Auditoría técnica de entrega
Revisión detallada de todos los bienes comunes frente a los planos aprobados con la licencia de construcción, las promesas de compraventa y el reglamento de propiedad horizontal. Generamos un informe de pendientes con evidencia fotográfica y descripción técnica de cada incumplimiento.
-
2
Verificación del estado de servicios públicos
Revisamos si la conexión eléctrica es provisional o definitiva, si los servicios de acueducto, gas y alcantarillado están a nombre del conjunto o de la constructora, y qué trámites se requieren para legalizar cada servicio.
-
3
Construcción del expediente de reclamación
Recopilamos y organizamos toda la documentación necesaria: promesas de compraventa, planos, correos, WhatsApp, fotos, actas de entrega y cualquier comunicación previa con la constructora. Este expediente es el respaldo para cualquier nivel de acción.
-
4
Comunicación formal con la constructora
Enviamos la carta de reclamación directa con todos los incumplimientos documentados, plazos de respuesta exigidos y advertencia de escalamiento. Esta comunicación está redactada con lenguaje técnico y jurídico que la constructora toma en serio.
-
5
Seguimiento y escalamiento si es necesario
Hacemos seguimiento periódico a los compromisos de la constructora. Si no cumple, escalamos al nivel 2 (conciliación o superintendencias) y si es necesario, al nivel 3 (acción jurídica) con el respaldo de nuestra firma jurídica aliada.
-
6
Informes al consejo de administración
El consejo de administración recibe informes periódicos del estado de cada gestión ante la constructora — qué se ha logrado, qué está pendiente y cuáles son los próximos pasos. Transparencia total en todo el proceso.
¿A qué entidades puede acudir el conjunto?
Dependiendo del tipo de incumplimiento, el conjunto puede acudir a diferentes entidades. RC Administramos conoce cuál es la ruta correcta para cada caso en conjuntos de Chía, Cajicá y Zipaquirá:
Superintendencia de Industria y Comercio (SIC)
Para incumplimientos de garantías (acabados 1 año, estructura 10 años), publicidad engañosa, modificaciones unilaterales de lo prometido. La SIC puede ordenar cumplimiento, reparación o devolución de dinero. Competente para reclamaciones directas y demandas de consumidores. Sitio: sic.gov.co
Superintendencia de Servicios Públicos (SSPD)
Para problemas con energía provisional, servicios sin legalizar o conflictos con operadores de red. Puede intervenir cuando los constructores no cumplen con las obligaciones de infraestructura de servicios públicos. Sitio: superservicios.gov.co
Centros de Conciliación y Arbitraje
Cámara de Comercio de Bogotá y otras cámaras de la región. Para buscar acuerdos mediados entre el conjunto y la constructora. El acta de conciliación tiene fuerza de cosa juzgada. Es requisito previo para muchas acciones judiciales. Sitio: ccb.org.co
Jueces Civiles del Circuito
Para demandas por incumplimiento contractual, defectos de construcción, indemnización de perjuicios o amenaza de ruina. Es la vía más lenta pero la única que genera cosa juzgada material y puede ordenar medidas ejecutivas como embargos.
Curadurías Urbanas y Alcaldías
Para verificar que la constructora cumplió con las licencias de construcción y que las obras corresponden a lo aprobado. Las alcaldías también pueden actuar cuando hay obras no autorizadas o incumplimiento de normas urbanísticas.
Operador de Red (Enel / Codensa)
Para gestionar directamente el cambio de conexión provisional a definitiva cuando la constructora no lo hace. El conjunto puede iniciar el trámite directamente ante el operador si tiene la documentación requerida del proyecto.
Preguntas frecuentes sobre gestión ante constructoras
¿Cuándo está obligada la constructora a entregar la administración al conjunto?
Según el artículo 52 de la Ley 675 de 2001, la constructora debe notificar a todos los propietarios para que la asamblea elija al administrador definitivo dentro de los 20 días hábiles siguientes a la fecha en que se haya enajenado bienes privados que representen el 51% de los coeficientes de copropiedad. Si no lo hace, incurre en incumplimiento legal y los propietarios pueden exigir la entrega. En RC Administramos apoyamos a los propietarios en este proceso de toma de la administración en conjuntos de Chía, Cajicá y Zipaquirá.
¿Qué pasa si la constructora quebró o desapareció y no ha cumplido?
Este es uno de los escenarios más difíciles. Si la constructora entró en proceso de liquidación, los derechos del conjunto se convierten en acreencias dentro del proceso concursal. Es fundamental actuar con rapidez, documentar todo y acudir a asesoría jurídica especializada. En algunos casos, las pólizas de garantía y las fiducias del proyecto pueden ofrecer un camino de reclamación. RC Administramos orienta al conjunto en estos escenarios complejos con el respaldo de nuestra firma jurídica aliada.
¿Puede el conjunto hacer las obras pendientes por su cuenta y cobrarle a la constructora?
Sí, pero con cuidado. Si la constructora incumple y el conjunto realiza las obras por su cuenta, puede reclamar judicialmente el reembolso más los perjuicios causados. Sin embargo, antes de hacerlo es fundamental documentar el incumplimiento, hacer una reclamación formal y obtener concepto técnico sobre el costo de las obras. Hacerlo sin documentación previa puede dificultar la reclamación posterior. En RC Administramos asesoramos al consejo de administración en este proceso.
¿La constructora debe pagar las cuotas de administración por las unidades que no ha vendido?
Sí. Según la Ley 675 de 2001, el propietario inicial (constructora) está obligado a pagar las cuotas de administración correspondientes a las unidades privadas que aún no ha enajenado, desde que se constituyó el régimen de propiedad horizontal. En muchos conjuntos nuevos de Chía, Cajicá y Zipaquirá, las constructoras evitan este pago — y RC Administramos se encarga de exigirlo desde el primer día de administración.
¿Qué tan rápido puede resolver RC Administramos los problemas con la constructora?
Depende del nivel de acción requerido y de la actitud de la constructora. En el nivel 1 (negociación directa), muchos casos se resuelven entre 30 y 90 días cuando hay una gestión profesional y bien documentada. En el nivel 2 (conciliación o superintendencias), entre 2 y 6 meses. En el nivel 3 (vía judicial), entre 12 y 36 meses. Lo que sí garantiza RC Administramos es que el proceso avanza con la presión y el seguimiento correctos — algo que muchos conjuntos no tienen cuando gestionan por su cuenta sin apoyo especializado.
¿Cuánto cobra RC Administramos por gestionar frente a la constructora?
La gestión de niveles 1 y 2 (negociación directa, preparación de reclamaciones, acompañamiento en conciliaciones y superintendencias) está incluida dentro del servicio de administración de propiedad horizontal que presta RC Administramos. Para el nivel 3 (demanda judicial), la firma jurídica aliada trabaja bajo esquema de honorarios condicionados al resultado. RC Administramos ofrece diagnóstico sin costo de los incumplimientos pendientes de tu constructora.
¿Tu conjunto en Chía, Cajicá o Zipaquirá tiene problemas con la constructora?
RC Administramos es una de las empresas de administración propiedad horizontal con mayor experiencia gestionando frente a constructoras en la Sabana Norte. Ofrecemos diagnóstico sin costo del estado de los pendientes de tu constructora. Como empresa de administracion de ph con más de 8 años, sabemos exactamente cómo hacer que las constructoras cumplan — en los 3 niveles: negociación, conciliación y demanda.
Entre las empresas administración de propiedad horizontal de Chía, Cajicá y Zipaquirá, RC Administramos es la que tiene el protocolo más estructurado para exigir resultados. La administracion ph profesional incluye hacer valer los derechos del conjunto ante la constructora.
318 134 4330
Respuesta en menos de 24 horas
Sitio web
rcadministramos.com
Solicita tu diagnóstico sin costo
Gestión constructoras
Cobertura
Chía · Cajicá · Zipaquirá
Cota · Tabio · Tocancipá