¿Puede un conjunto reemplazar la empresa de seguridad por conserjería? Lo que dice la ley y los mitos que debes conocer
Uno de los debates más frecuentes en los consejos de administración de copropiedades en Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota, Sopó y Tabio es si es posible reemplazar la empresa de vigilancia privada por personal de conserjería para reducir costos. En RC Administramos, como empresa administradora de propiedad horizontal de la Sabana Norte, te explicamos qué dice la norma, cuáles son los mitos, qué puede y qué no puede hacer un conserje, y cómo optimizar el presupuesto de seguridad sin violar la ley.
60-70%
Del presupuesto de PH se va en seguridad privada
$14M
Costo aprox. de un vigilante 24h en 2025
2025
Circular Supervigilancia que regula conserjes en PH
Ley
1920 de 2018 regula la vigilancia privada en Colombia
El problema real: el costo de la seguridad en las copropiedades colombianas
Desde enero de 2023, cada aumento del salario mínimo en Colombia ha generado un incremento directo en los costos de los contratos de vigilancia privada. Para 2025, el costo de un vigilante con turnos de 24 horas puede superar los $14 millones de pesos mensuales, dependiendo del número de turnos, dotación, ARL de riesgo IV o V, y demás prestaciones sociales que exige la Ley 1920 de 2018 para las empresas de seguridad privada.
En muchos conjuntos residenciales de Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota, Sopó y Tabio, la seguridad privada representa entre el 50% y el 70% del presupuesto total de la copropiedad. Esto convierte la cuota de administración en un valor difícil de sostener para muchas familias, especialmente en conjuntos de estratos medios.
⚠️ ¿Por qué es tan caro el vigilante?
Las empresas de vigilancia están sometidas a tarifas mínimas reguladas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Estas tarifas incluyen salario, recargos nocturnos, dominicales, festivos, ARL de riesgo IV o V, dotación reglamentaria, equipos de comunicación, pólizas y la utilidad de la empresa. Ninguna empresa de vigilancia legalmente constituida puede cobrar por debajo de estas tarifas mínimas — y desde octubre de 2025 la Supervigilancia prohibió expresamente los "descuentos" o "valores agregados" como cámaras, equipos o subsidios a cambio de contratos.
Ante esta realidad, muchos consejos de administración de conjuntos en la Sabana Norte de Bogotá se preguntan si es posible reemplazar total o parcialmente la empresa de seguridad por personal de conserjería. La respuesta no es simple y requiere entender bien la normativa vigente — porque hacerlo mal tiene consecuencias legales, económicas y de seguridad reales para la copropiedad.
¿Qué dice la ley? Marco normativo vigente en Colombia
La regulación de la vigilancia privada y la conserjería en Colombia está definida por varias normas que toda empresa administradora de propiedad horizontal y todo consejo de administración debe conocer:
Ley 1920 de 2018
Regula los servicios de vigilancia y seguridad privada en Colombia. Establece que solo las empresas autorizadas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada pueden prestar servicios de vigilancia, control de acceso y seguridad. Sus trabajadores deben estar certificados, tener cursos avalados y contar con ARL de riesgo IV o V.
Ley 675 de 2001
Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. No establece obligatoriedad de contratar empresa de vigilancia privada, pero sí obliga al administrador a velar por la seguridad de las personas y bienes del conjunto. La decisión de contratar vigilancia o conserjería corresponde al consejo de administración y a la asamblea general.
CUOC 2023 — DANE
La Clasificación Única de Ocupaciones para Colombia 2023 del DANE redefinió las funciones de los conserjes (código 51539). Eliminó expresamente la actividad de "patrullar y vigilar los accesos del edificio". Esto es la base legal que confirma que los conserjes no pueden ejercer funciones de vigilancia.
Circular 20251000000085CS — Supervigilancia (2025)
Expedida el 23 de octubre de 2025 por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Confirma dos prohibiciones clave: los conserjes no pueden realizar funciones de vigilancia, y las empresas de seguridad no pueden ofrecer descuentos ni valores agregados por debajo de las tarifas reguladas.
📋 Lo que establece la norma en resumen
La administración de propiedad horizontal en Colombia no está obligada por ley a contratar una empresa de vigilancia privada. Lo que sí está prohibido es asignar funciones de vigilancia y seguridad a personal que no esté vinculado a una empresa autorizada por la Supervigilancia. Un conserje puede existir legalmente en un conjunto — pero no puede hacer lo que hace un vigilante.
Los mitos más comunes sobre conserjes y vigilancia en PH
En los conjuntos residenciales de Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota y la Sabana Norte, circulan muchos mitos sobre lo que se puede y no se puede hacer cuando se trata de conserjería versus vigilancia. Como empresa administradora de propiedad horizontal, en RC Administramos los desmitificamos uno por uno con base en la norma vigente:
"Si el conjunto tiene más de 30 unidades, es obligatorio contratar vigilancia privada"
Esto es completamente falso. La Ley 675 de 2001 no establece ningún número mínimo de unidades para exigir empresa de vigilancia privada. No existe en Colombia ninguna norma que obligue a un conjunto residencial a contratar vigilancia privada por razón del número de unidades, torres o residentes. La decisión la toma libremente el consejo de administración o la asamblea general.
"El conserje puede hacer control de acceso porque es lo mismo que la portería"
Este es quizás el mito más peligroso porque hay una línea muy delgada que muchos conjuntos cruzan sin saberlo. Existe una diferencia fundamental entre las funciones operativas que sí puede hacer un conserje en la portería, y las funciones de vigilancia que están estrictamente prohibidas.
Lo que el conserje SÍ puede hacer en portería: atender el citófono, anunciar visitantes a los residentes, abrir la puerta cuando el residente autoriza el ingreso, recibir correspondencia y paquetes, entregar comunicados, y registrar en un libro la hora de llegada de visitantes como función administrativa.
Lo que el conserje NO puede hacer bajo ninguna circunstancia: verificar documentos de identidad como función de seguridad, autorizar o negar el ingreso por criterio propio, revisar vehículos, inspeccionar bolsos o pertenencias, monitorear cámaras de seguridad, ni actuar ante situaciones de riesgo o amenaza.
La diferencia la define la Circular Supervigilancia 20251000000085CS de 2025 y el CUOC 2023 del DANE (código 51539), que eliminó expresamente de las funciones del conserje "patrullar y vigilar los accesos del edificio". La puerta la abre el conserje — pero quien decide si alguien puede entrar o no, debe ser el residente o el vigilante autorizado.
"Si el conserje solo está en la portería, no está haciendo vigilancia"
El criterio legal no es la ubicación física sino las funciones que ejerce. Según la Ley 1920 de 2018 y la Circular Supervigilancia 20251000000085CS de 2025, si el conserje que está en la portería verifica identidades, controla accesos, hace rondas de seguridad, revisa cámaras o actúa ante situaciones de riesgo, está ejerciendo funciones de vigilancia privada — independientemente de que esté sentado en una portería. Esto está prohibido para personal no vinculado a empresa autorizada por Supervigilancia.
"El conserje puede revisar las cámaras de seguridad del conjunto"
El monitoreo de cámaras de seguridad es una función de vigilancia privada. Según el artículo 6 de la Ley 1920 de 2018, las actividades de vigilancia electrónica — incluyendo el monitoreo de CCTV con fines de seguridad — solo pueden ser ejercidas por empresas autorizadas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Un conserje no tiene la formación certificada, ni el respaldo legal, ni la cobertura de póliza para operar sistemas de CCTV como función de seguridad. Hacerlo expone a la copropiedad a sanciones de Supervigilancia y a responsabilidad civil ante incidentes.
"El conserje puede portar armamento o hacer requisas a residentes"
Absolutamente no. El porte de armas de fuego en funciones de seguridad privada está restringido exclusivamente a personal certificado de empresas autorizadas por Supervigilancia, según el artículo 14 de la Ley 1920 de 2018. Un conserje nunca puede portar armamento de ningún tipo. En cuanto a las requisas, ni siquiera los vigilantes pueden realizarlas — en Colombia solo las autoridades de policía tienen esa facultad, conforme al artículo 92 del Código Nacional de Policía (Ley 1801 de 2016). Ningún vigilante ni conserje puede obligar a un residente o visitante a someterse a una requisa.
"Si el conserje no usa uniforme de vigilante, no hay problema legal"
El criterio legal son las funciones, no el uniforme. Si el personal de conserjería ejerce funciones de vigilancia sin importar cómo esté vestido, la copropiedad está infringiendo la Ley 1920 de 2018 y la Circular Supervigilancia 20251000000085CS de 2025. La apariencia externa no elimina la responsabilidad legal del administrador ni del consejo de administración.
"Si el conserje hace recorridos por el conjunto, no está vigilando"
Depende del propósito. Según el CUOC 2023 del DANE (código 51539), un conserje sí puede hacer recorridos operativos para verificar el estado de zonas comunes, detectar daños, revisar que luces y equipos funcionen correctamente, o tomar nota de novedades para reportarlas a la administración. Lo que no puede hacer es realizar rondas de seguridad orientadas a detectar o prevenir delitos, reaccionar ante amenazas, o patrullar el conjunto con fines de vigilancia — eso es función exclusiva de personal certificado vinculado a empresa autorizada por Supervigilancia. La clave está en que el propósito del recorrido y el protocolo de actuación deben estar definidos por escrito en el manual de funciones del conserje.
¿Qué puede y qué no puede hacer un conserje en una copropiedad?
Esta es la tabla más importante que debe tener en cuenta toda empresa administradora de propiedad horizontal y todo consejo de administración de conjuntos en Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota, Sopó y Tabio:
| Actividad | ¿Puede hacerlo el conserje? | Fundamento |
|---|---|---|
| Atender el citófono y anunciar visitantes | ✅ SÍ | Función administrativa y de atención |
| Abrir y cerrar puertas de zonas comunes | ✅ SÍ | Función operativa del conjunto |
| Recibir correspondencia y paquetes | ✅ SÍ | Función de portería/recepción |
| Notificar circulares y comunicados a residentes | ✅ SÍ | Función administrativa |
| Hacer recorridos operativos (verificar daños, luces, zonas comunes) | ✅ SÍ | Con propósito operativo, no de seguridad |
| Apoyar el cobro de cuotas y paz y salvos | ✅ SÍ | Función administrativa delegada |
| Registrar visitantes en libro de control | ⚠️ CON LÍMITES | Puede registrar hora de llegada, pero no verificar identidad como función de seguridad |
| Monitorear cámaras de seguridad | ❌ NO | Función de vigilancia privada regulada |
| Patrullar el conjunto con fines de seguridad | ❌ NO | Circular Supervigilancia 2025 / CUOC 2023 DANE |
| Portar armamento de ningún tipo | ❌ NO | Ley 1920 de 2018 — solo personal certificado autorizado |
| Realizar requisas a residentes o visitantes | ❌ NO | Solo la Policía tiene esta facultad en Colombia |
| Reaccionar ante emergencias de seguridad | ❌ NO | Sin formación ni respaldo legal para actuar en riesgo |
| Revisar vehículos que ingresan | ❌ NO | Función de vigilancia y control de acceso |
Diferencias clave entre empresa de vigilancia y servicio de conserjería
🛡️ Empresa de vigilancia privada
- Autorizada y supervisada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada
- Personal certificado con cursos de formación obligatorios
- ARL de riesgo IV o V (la más alta) para sus trabajadores
- Pólizas de responsabilidad civil que cubren a la copropiedad
- Puede realizar control de acceso, monitoreo de cámaras y patrullaje
- Puede portar dotación y equipos reglamentarios
- Responde legalmente ante incidentes de seguridad
- Sujeta a tarifas mínimas reguladas — no puede ofrecer "descuentos" ilegales
- Costo mensual por vigilante 24h: aprox. $14 millones en 2025
🧹 Servicio de conserjería
- No requiere autorización de Supervigilancia
- Personal sin formación certificada en seguridad privada
- ARL de menor riesgo (no aplica riesgo IV o V)
- Sin pólizas de responsabilidad ante incidentes de seguridad
- NO puede realizar control de acceso ni monitoreo de cámaras
- NO puede portar armamento ni reaccionar ante amenazas
- Sin responsabilidad legal en materia de seguridad
- Puede ser contratado directamente o por empresa de outsourcing
- Costo significativamente menor que una empresa de vigilancia
¿Cómo reducir el costo de seguridad sin violar la ley? Estrategias legales
Desde RC Administramos, como empresa de administración de propiedad horizontal con presencia en Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota, Sopó y Tabio, acompañamos a muchos conjuntos en la estructuración de esquemas de seguridad que reducen costos de manera legal. Estas son las alternativas más efectivas:
1. Modelo mixto: vigilancia nocturna + conserjería diurna
El esquema más adoptado en conjuntos de la Sabana Norte. Se contrata vigilancia privada certificada únicamente en el turno nocturno (cuando el riesgo es mayor), y conserjería en horario diurno para las funciones administrativas y operativas. Esto puede reducir hasta un 30-40% el costo de seguridad manteniendo el cumplimiento legal.
2. Tecnología como sostituto parcial
Sistemas de CCTV con acceso remoto monitoreado por empresa certificada, control de acceso biométrico o por tag, videoportería, sensores de movimiento y alarmas conectadas a central. La tecnología no reemplaza totalmente la vigilancia humana, pero permite reducir el número de turnos presenciales requeridos.
3. Renegociación del contrato de vigilancia
Muchos contratos de vigilancia tienen cláusulas que se pueden renegociar: cantidad de turnos, cobertura de zonas, número de vigilantes simultáneos. Una empresa administradora de PH con experiencia puede identificar optimizaciones sin reducir la cobertura real de seguridad.
4. Auditoría del contrato de vigilancia actual
Muchas copropiedades pagan por servicios de vigilancia que no usan eficientemente, o tienen contratos con cobros que no corresponden al servicio real prestado. En RC Administramos revisamos el contrato vigente y verificamos que lo que se paga corresponda exactamente a lo que se recibe.
5. Conserjería + protocolo de emergencias claro
Si el conjunto opta por conserjería en ciertos turnos, debe tener un protocolo escrito y aprobado que defina exactamente qué hace el conserje y qué hace la policía o la empresa de seguridad contratada. El protocolo debe incluir números de emergencia, rutas de evacuación y cadena de llamadas ante incidentes.
🚨 Lo que NUNCA debes hacer para reducir costos
- Contratar conserjería y asignarle funciones de vigilancia (control de acceso, monitoreo de cámaras, patrullaje)
- Aceptar "descuentos" o "valores agregados" de empresas de vigilancia por debajo de tarifas reguladas — es ilegal desde la Circular Supervigilancia 2025
- Dejar el conjunto sin ningún esquema de seguridad nocturna en zonas de riesgo
- Contratar personas naturales sin respaldo de empresa de vigilancia para ejercer funciones de seguridad
- Asignar al conserje llaves de todas las áreas o acceso a sistemas de cámaras con función de seguridad
¿Quién responde si algo sale mal con un esquema de conserjería ilegal?
Esta es la pregunta más importante que debe hacerse todo consejo de administración antes de tomar la decisión de reemplazar vigilancia por conserjería asignándole funciones que no le corresponden. La respuesta jurídica es clara y debe tomarse muy en serio.
Según el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el administrador responde por los perjuicios que por dolo o culpa cause a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Si la copropiedad asigna funciones de vigilancia a un conserje sin la debida autorización, y como consecuencia de eso ocurre un robo, una agresión o un incidente de seguridad, las responsabilidades pueden recaer sobre:
El administrador de la copropiedad
Por permitir y supervisar una práctica que viola la Ley 1920 de 2018 y las circulares de Supervigilancia. Puede ser demandado por los propietarios afectados y responder patrimonialmente.
El consejo de administración
Por aprobar o avalar el esquema de conserjería con funciones de vigilancia. Los consejeros pueden responder solidariamente ante daños causados por decisiones que infringen normas de orden público.
La persona jurídica de la copropiedad
La copropiedad como persona jurídica puede enfrentar sanciones de la Supervigilancia, demandas civiles de propietarios o terceros afectados, y problemas con aseguradoras que pueden negar coberturas ante incidentes ocurridos en contextos ilegales.
⚠️ Las pólizas del conjunto pueden no cubrir incidentes bajo esquemas ilegales
Si la copropiedad tiene póliza de responsabilidad civil extracontractual y ocurre un incidente de seguridad mientras hay un conserje ejerciendo funciones de vigilancia ilegalmente, la aseguradora puede negar la cobertura argumentando que la copropiedad estaba operando fuera del marco legal. Esto significa que el costo del daño o la indemnización recaería directamente sobre la copropiedad y sus propietarios.
Preguntas frecuentes sobre conserjería y vigilancia en propiedad horizontal
¿Es obligatorio tener empresa de vigilancia en un conjunto residencial en Colombia?
No. La Ley 675 de 2001 no obliga a ningún conjunto residencial a contratar empresa de vigilancia privada. Es una decisión que corresponde al consejo de administración o a la asamblea general. Lo que sí está prohibido es asignar funciones de vigilancia a personas que no estén vinculadas a una empresa autorizada por Supervigilancia. En conjuntos pequeños de Chía, Cajicá o Zipaquirá que opten por conserjería pura, deben asegurarse de que el manual de funciones del conserje no incluya actividades propias de la vigilancia privada.
¿El conserje puede abrir y cerrar la puerta de entrada del conjunto?
Sí, puede abrir y cerrar puertas como función operativa. Lo que no puede hacer es determinar quién puede o no puede entrar como función de control de acceso o seguridad. La distinción es importante: abrir la puerta a instrucción de un residente es una función operativa; decidir si se permite o niega el acceso a alguien es vigilancia.
¿Qué pasa si la empresa de seguridad ofrece equipos o descuentos a cambio del contrato?
Desde la Circular Supervigilancia 20251000000085CS de octubre de 2025, está expresamente prohibido que las empresas de vigilancia ofrezcan, y que las copropiedades acepten, cualquier tipo de valor agregado, descuento por debajo de tarifas mínimas, entrega de equipos (cámaras, DVR, radios, citófonos), pago de nóminas de conserjería u otras dádivas ligadas al contrato. Aceptarlos puede generar sanciones para la copropiedad.
¿Puede el conserje hacer recorridos de seguridad en el conjunto?
Puede hacer recorridos operativos — verificar el estado de zonas comunes, detectar daños, revisar que luces estén funcionando, reportar novedades. No puede hacer rondas de seguridad orientadas a detectar o prevenir delitos, reaccionar ante amenazas o patrullar el conjunto con fines de vigilancia. El propósito y el protocolo del recorrido deben estar claramente definidos en el manual de funciones.
¿Cómo ayuda RC Administramos a optimizar el costo de seguridad en los conjuntos?
Como empresa administradora de propiedad horizontal con presencia en Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota, Sopó y Tabio, en RC Administramos realizamos un diagnóstico del esquema de seguridad actual de cada conjunto, revisamos el contrato de vigilancia vigente, identificamos optimizaciones legales (reducción de turnos, modelo mixto, tecnología), y acompañamos al consejo de administración en la toma de decisiones informadas que reduzcan costos sin violar la ley ni exponer a la copropiedad a riesgos legales o de seguridad real.
Conclusión
La administración de propiedad horizontal moderna debe enfrentar el reto del costo de la seguridad con información, estrategia y cumplimiento normativo. En Colombia, el conserje sí puede existir legalmente en un conjunto residencial — pero sus funciones deben limitarse estrictamente a lo administrativo y operativo. Asignarle funciones de vigilancia no solo es ilegal, sino que expone a la copropiedad, al administrador y al consejo a consecuencias legales y económicas serias.
La solución no es simplemente reemplazar un vigilante por un conserje y esperar que nadie note la diferencia. La solución es diseñar un esquema de seguridad inteligente que combine las herramientas disponibles — tecnología, turnos optimizados, modelo mixto y protocolos claros — dentro del marco legal vigente. En conjuntos de Chía, Cajicá, Zipaquirá, Cota, Sopó y Tabio, RC Administramos acompaña este proceso como parte de su servicio integral de administración de propiedad horizontal.
Si tu conjunto está evaluando cambiar su esquema de seguridad o buscas una empresa administradora de PH que te ayude a tomar estas decisiones con fundamento legal y técnico, contáctanos. El diagnóstico es sin costo.
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